第0316章 全面崩溃
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自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升，以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价也上升了3倍以上。
整个香港的地价、楼价迅速大幅上升，投机炽.热。
到了1980年，世界第二次石油危机已经结束。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司。
赵卫东的宏远财团和叶明辉的东辉财团。
手上有大量的写字楼，很有很多的商业地产，都因为香港的国际金融中心地位确立。
而成为最大的受益者。
两家财团手中的大量的写字楼和商业地产。
虽然在几年间也没有租出去多少，但是几乎所有的写字楼和商业地产都在1980年底前全部都出租出去了。
而且都以很高的价格全部出租，并且都是签下的都是十年以上的租约。
从第二年开始，每年以增加5％的租金递增。
两个财团都开始有了巨额的租金收入。
再加上去年已经出手的全部住宅楼，宏远财团和东辉财团可以说是最大的赢家，赚得是盒满缽满。
赵卫东知道，未来的香港地产市道大崩溃即将到来。
因为他很清楚，这场大崩溃的实际发展过程。
他只能为早为自己的公司做打算，当他向叶明辉提出清盘楼市，只保留写字楼及商业地产时，叶明辉还很不理解，他觉得市场非常看好，继续持有，收益非常可观。
在赵卫东的再三说服之下，叶明辉才勉强同意清盘。
时间到了1981年，房地产市场虽然还继续着繁荣，并达到高.峰。
叶明辉看到不小的涨幅，还找赵卫东埋怨了不少。
但他不知道，本来在1980年房价已经撑不下去了。
因为现在的香港的楼价，并非建立在经济发展水平上，并非建立在一般市民的支付能力上。
当消费者的工资收入，远远追不上楼价升幅时。
楼价下跌便势所难免。
到了1981年，虽然房地产价格依然坚.挺，但香港地产市道已经呆滞，空置面积大量增加。
在1980年新建住宅楼中。
空置率已高达41.3％，大量房产面积滞留在大小炒家手中。
此时地产市道的下调，只是迟早的问题。
但因为国内结束了十年.动.乱，开始推行改革开放，在广南省、闽海省设立了四个经济特区。
而且世界第二次石油危机造成的影响也已经过去。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，给香港人和投资者带来了极大的信心。
所以地产市道在不可能中又继续多涨了一年。
但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。
在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降。
到1982年全年经济增长仅2.9％，比1981年的9.4％大幅放缓。
经济的不景气，让投资者、消费者裹足不前，地产市道也就无可避免地大幅滑落。
1981年10月7日，香港最优惠利率升至20％的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21％，对置业者产生巨大的阻吓力，这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
赵卫东知道，未来到了1982年底。
香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。
直到1984年9月，“中英联合声明”签署后。
市场才开始慢慢复苏。
1982至84年地产市道崩溃，许多港人的发财梦成了无尽噩梦，这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，也是不可避免的。
当然，赵卫东的两家财团可以说是，顺利通过。
香港地产市道的大调整，其实在进入80年代就已初露端倪。
1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道才全面转入调整阶段。
1981年8月，港府的两宗土地交易。
已传出了市道调整的清晰信号：
第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。
一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商。
以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。
消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免，1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道彻底崩溃。
当然，这已经和投资最多，数量最大的东辉、宏远地产集团无关了。
随着地产市道的崩溃。
首当其冲的是，那些采取冒进投资策略的地产公司。
另外还包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。
1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。
可惜的是，这时香港地产已处于巅峰。
1982年9月，撒切尔夫人访问北京，拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕，香港地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。
当时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中。
中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。
计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺。
总楼面面积104.3万方尺。
根据港府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成，由于地价急跌，恒隆惟有向港府建议将地价减至14亿元水平。
但港府不接纳这个建议。
在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行，又临时撤回承诺。
到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价，不同意之后。
惟有退出金钟二段上盖香山大厦。
其余地铁站上盖工程，也都押后进行。
这一次，恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”，还平白损失了4亿元订金，所遭受的打击不轻。
1984年12月，中英签订联合声明。
香港地产市道才开始逐渐走出谷底，港府趁势再将金钟二段推出竞投，结果被信和为首财团夺得，发展为财经广场，即后来的奔达中心，赚取丰厚利润。
在地产危机中，受到冲击较大的还有鹰君。
鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张，分拆富豪酒店，又收购百利保，早已潜伏下严重危机。
富豪酒店主要业务就是，发展及经营机场及尖东两间酒店。
该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元，富豪旗下的百利保，也是在地产高.峰时期进军地产。
1982年9月后，香港地产、股市双双急跌。
鹰君一系也就陷入了困境。
到了1983年9月，鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元，陷入了严重财政危机。
当时，鹰君以壮士断臂的决心。
将所持富豪酒店及百利保股权，售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券，才险度难关。
另一家在地产危机中受到重大冲击的是，老牌英资地产公司置地。
70年代中期，新兴地产商，其中就有公司就是宏远和东辉，利用地产市道低潮，大量吸纳廉价土地，低价买进楼盘，同时也大量兴建大楼，再趁市道复苏、繁荣时推出楼花。
在低买高卖中赚取厚利，令以租金收入为主的置地相形见绌。
这时，置地才意识到地产发展的重要性，开始加强地产发展业务。
1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧场，发展大型私人屋邨置富花园，随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目，投资策略转向冒进。
1980年，置地在痛失九龙仓控制权后。
投资策略发生重大转变，放弃了一贯奉行的稳健、持重的作风，转向冒进、急躁、投机。
1981年初，置地与信和地产合组财团。
以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段，计划兴建别墅式豪华住宅。
同年8月，置地再与佳宁合组财团。
以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼，计划发展成置地广场式的高级商厦。
1982年2月，置地更以47.55亿元的高价。
投得港岛海旁现交易广场“地王”。
期间，置地还先后发动“破晓突击”，斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9％股权。
这时，置地决策层对香港的政治、经济形势的判断。
已严重脱离了客观现实，并为此付出高昂代价。
1982年9月以后，香港地产市道崩溃。
置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目，损失就超过30亿元，1983年，置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损，总债务急增到150.7亿元，成为香港最大的负债公司，被戏称为“债王”。
老牌的地产公司中，遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。
嘉年地产衰落的原因，最早可追溯到1972年上市后，投资策略的严重失误。
1973年3月，香港股市在创历史高.峰后即急促下跌。
香港经济转趋不景气，嘉年地产遂将发展的重点转向海外，发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。
可惜，1973年石油危机爆发后。
世界经济衰退，马来西亚的橡胶、大米出口大减，首邦市的销售差强人意，发展计划缓慢，导致嘉年地产盈利连年下跌，而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地，待嘉年地产回师香港时，强弱已悬殊分明。
70年代后期，香港经济繁荣。
地产建筑业异常兴旺，嘉年遂卷土重来。
企图再展鸿图，但阔别香港多年，嘉年的财势已不可同日而语。
当时，香港地产集团林立，发展计划动辄以10亿元计，嘉年是以无缘参与，只能经营较小地盘。
1981年，嘉年地产一来错误估计形势。
二来早期的投资相继回流，因而继续大肆扩张。
及至1982年地产大跌，嘉年的发展计划已出现严重亏损。
1983年3月，嘉年集团爆发财务危机，被迫在股市停牌，宣布清盘，一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。
比嘉年倒闭更具震撼性的。
是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。
佳宁集团由陈松青创办，崛起于70年代后期。
1979年底，佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权，将其易名为佳宁置业，作为集团的上市旗舰，令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。
1980年1月，佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作。
以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦，而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。
1981年9月，佳宁宣布以16.8亿元价格。
将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团。
不到1年时间获利数亿元（事后证明该项交易从未完成），这时佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星，1981年底市值达39.21亿元，成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。
透过发行新股及向银行借贷，展开大规模的收购。
到1982年中巅峰时期，佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团，旗下附属公司多达100家，涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。
不过，佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后。
并未能及时巩固已取得的成绩。
或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。
1982年，佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。
同年11月，佳宁的主要合作.者益大投资清盘，公司主席钟正文潜逃离港，遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。
1983年1月，佳宁集团3家上市公司停牌，试图重组债务。
同年9月，香港警方搜查马来西亚裕民财务公司。
发现佳宁对裕民财务的负债庞大，而且与佳宁的账目不符，遂对佳宁展开大规模的搜查。
其后，陈松青被捕，佳宁的重组计划被粉碎。
显赫一时的佳宁王国正式瓦解，为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。
香港的这次大崩溃，让很多有实力的大公司破产清盘。
对于实力强大的赵卫东旗下的财团来说，这又是一次饕餮大宴，将收获累累硕果。
………………
自1978年起，香港的地产市道已开始脱离正常的发展轨道，如火箭般上升，以尖沙咀东部为例，地价在3年内上升了六七倍，楼价也上升了3倍以上。
整个香港的地价、楼价迅速大幅上升，投机炽.热。
到了1980年，世界第二次石油危机已经结束。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，大批国际金融机构纷纷到香港来开设分支机构，大批跨国公司也到香港设立分公司。
赵卫东的宏远财团和叶明辉的东辉财团。
手上有大量的写字楼，很有很多的商业地产，都因为香港的国际金融中心地位确立。
而成为最大的受益者。
两家财团手中的大量的写字楼和商业地产。
虽然在几年间也没有租出去多少，但是几乎所有的写字楼和商业地产都在1980年底前全部都出租出去了。
而且都以很高的价格全部出租，并且都是签下的都是十年以上的租约。
从第二年开始，每年以增加5％的租金递增。
两个财团都开始有了巨额的租金收入。
再加上去年已经出手的全部住宅楼，宏远财团和东辉财团可以说是最大的赢家，赚得是盒满缽满。
赵卫东知道，未来的香港地产市道大崩溃即将到来。
因为他很清楚，这场大崩溃的实际发展过程。
他只能为早为自己的公司做打算，当他向叶明辉提出清盘楼市，只保留写字楼及商业地产时，叶明辉还很不理解，他觉得市场非常看好，继续持有，收益非常可观。
在赵卫东的再三说服之下，叶明辉才勉强同意清盘。
时间到了1981年，房地产市场虽然还继续着繁荣，并达到高.峰。
叶明辉看到不小的涨幅，还找赵卫东埋怨了不少。
但他不知道，本来在1980年房价已经撑不下去了。
因为现在的香港的楼价，并非建立在经济发展水平上，并非建立在一般市民的支付能力上。
当消费者的工资收入，远远追不上楼价升幅时。
楼价下跌便势所难免。
到了1981年，虽然房地产价格依然坚.挺，但香港地产市道已经呆滞，空置面积大量增加。
在1980年新建住宅楼中。
空置率已高达41.3％，大量房产面积滞留在大小炒家手中。
此时地产市道的下调，只是迟早的问题。
但因为国内结束了十年.动.乱，开始推行改革开放，在广南省、闽海省设立了四个经济特区。
而且世界第二次石油危机造成的影响也已经过去。
香港经济迅速复苏，国际金融中心地位开始确立，给香港人和投资者带来了极大的信心。
所以地产市道在不可能中又继续多涨了一年。
但1981年后，世界经济衰退加深，国际贸易保护主义抬头，香港的出口面临日益困难的市场环境。
在这种形势下，香港内部经济急速放缓、整体消费下降。
到1982年全年经济增长仅2.9％，比1981年的9.4％大幅放缓。
经济的不景气，让投资者、消费者裹足不前，地产市道也就无可避免地大幅滑落。
1981年10月7日，香港最优惠利率升至20％的历史高水平，楼宇按揭利率更升至21％，对置业者产生巨大的阻吓力，这时期，港府又修订卖地政策，取消“分期付款买地”，令发展商购买土地的成本（利息）更形沉重。
赵卫东知道，未来到了1982年底。
香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。
直到1984年9月，“中英联合声明”签署后。
市场才开始慢慢复苏。
1982至84年地产市道崩溃，许多港人的发财梦成了无尽噩梦，这次衰退纯粹是市场内外的众多因素造成的，也是不可避免的。
当然，赵卫东的两家财团可以说是，顺利通过。
香港地产市道的大调整，其实在进入80年代就已初露端倪。
1980年第四季，地产市道已呈现呆滞，1981年初工业用地已经下跌，但商业用地价格仍维持上升，及至1981年7月以后，地产市道才全面转入调整阶段。
1981年8月，港府的两宗土地交易。
已传出了市道调整的清晰信号：
第一宗是港府宣布与发展商巍城公司达成协议，以22.58亿元价格，收回面积达488公顷的元朗天水围土地。
一个星期后，港府再宣布与中国银行洽商。
以10亿元价格售出中区美利道停车场，即新中银大厦现址地盘。
消息传出，市场大吃一惊，真实的土地价格显示地产调整已无可避免，1982年9月撒切尔夫人访问北京后，地价、楼价跌势加剧，地产市道彻底崩溃。
当然，这已经和投资最多，数量最大的东辉、宏远地产集团无关了。
随着地产市道的崩溃。
首当其冲的是，那些采取冒进投资策略的地产公司。
另外还包括恒隆、鹰君等新兴地产集团，以及老牌地产公司的置地，部分甚至遭受灭顶之灾，令人瞩目的有嘉年地产、益大投资、佳宁置业等等。
地产危机中，首遭冲击的是地产五虎将之一的恒隆。
1981年，恒隆牵头的3个财团一举夺得港岛地铁沿线9个地铁站上盖物业的发展权。
可惜的是，这时香港地产已处于巅峰。
1982年9月，撒切尔夫人访问北京，拉开了中英两国关于香港前途问题谈判的序幕，香港地产市道借势急跌，恒隆为看错地产循环周期而付出沉重代价。
当时，恒隆所夺得的9个地铁站上盖物业中。
中区美利道地段的红棉大厦已接近完工，正计划展开金钟二段的香山大厦。
计划中新盖的香山大厦占地6.9万方尺。
总楼面面积104.3万方尺。
根据港府要求，需补地价18.2亿元，且限期在28日内完成，由于地价急跌，恒隆惟有向港府建议将地价减至14亿元水平。
但港府不接纳这个建议。
在此关键时刻，原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行，又临时撤回承诺。
到12月，恒隆向港府再次申请延期补地价，不同意之后。
惟有退出金钟二段上盖香山大厦。
其余地铁站上盖工程，也都押后进行。
这一次，恒隆为首财团不仅“如入宝山空手回”，还平白损失了4亿元订金，所遭受的打击不轻。
1984年12月，中英签订联合声明。
香港地产市道才开始逐渐走出谷底，港府趁势再将金钟二段推出竞投，结果被信和为首财团夺得，发展为财经广场，即后来的奔达中心，赚取丰厚利润。
在地产危机中，受到冲击较大的还有鹰君。
鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张，分拆富豪酒店，又收购百利保，早已潜伏下严重危机。
富豪酒店主要业务就是，发展及经营机场及尖东两间酒店。
该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元，富豪旗下的百利保，也是在地产高.峰时期进军地产。
1982年9月后，香港地产、股市双双急跌。
鹰君一系也就陷入了困境。
到了1983年9月，鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元，陷入了严重财政危机。
当时，鹰君以壮士断臂的决心。
将所持富豪酒店及百利保股权，售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券，才险度难关。
另一家在地产危机中受到重大冲击的是，老牌英资地产公司置地。
70年代中期，新兴地产商，其中就有公司就是宏远和东辉，利用地产市道低潮，大量吸纳廉价土地，低价买进楼盘，同时也大量兴建大楼，再趁市道复苏、繁荣时推出楼花。
在低买高卖中赚取厚利，令以租金收入为主的置地相形见绌。
这时，置地才意识到地产发展的重要性，开始加强地产发展业务。
1976年，置地利用牛奶公司的薄扶林牧场，发展大型私人屋邨置富花园，随后又与远东发展、佳宁、恒隆、长实等约30家公司合作发展超过70个地产项目，投资策略转向冒进。
1980年，置地在痛失九龙仓控制权后。
投资策略发生重大转变，放弃了一贯奉行的稳健、持重的作风，转向冒进、急躁、投机。
1981年初，置地与信和地产合组财团。
以13.08亿元购入港岛大潭道白笔山地段，计划兴建别墅式豪华住宅。
同年8月，置地再与佳宁合组财团。
以28亿元购入尖沙咀旅游中心区美丽华酒店旧翼，计划发展成置地广场式的高级商厦。
1982年2月，置地更以47.55亿元的高价。
投得港岛海旁现交易广场“地王”。
期间，置地还先后发动“破晓突击”，斥资35亿元购入香港电话及港灯集团各34.9％股权。
这时，置地决策层对香港的政治、经济形势的判断。
已严重脱离了客观现实，并为此付出高昂代价。
1982年9月以后，香港地产市道崩溃。
置地仅中区交易广场、美丽华酒店旧翼、白笔山发展计划三大投资项目，损失就超过30亿元，1983年，置地首次出现高达15.83亿元的巨额亏损，总债务急增到150.7亿元，成为香港最大的负债公司，被戏称为“债王”。
老牌的地产公司中，遭受打击最惨重的莫如嘉年地产。
嘉年地产衰落的原因，最早可追溯到1972年上市后，投资策略的严重失误。
1973年3月，香港股市在创历史高.峰后即急促下跌。
香港经济转趋不景气，嘉年地产遂将发展的重点转向海外，发展马来西亚首都吉隆坡的“首邦市”。
可惜，1973年石油危机爆发后。
世界经济衰退，马来西亚的橡胶、大米出口大减，首邦市的销售差强人意，发展计划缓慢，导致嘉年地产盈利连年下跌，而当时长实、新地纷纷把握地产低潮大量低价购入土地，待嘉年地产回师香港时，强弱已悬殊分明。
70年代后期，香港经济繁荣。
地产建筑业异常兴旺，嘉年遂卷土重来。
企图再展鸿图，但阔别香港多年，嘉年的财势已不可同日而语。
当时，香港地产集团林立，发展计划动辄以10亿元计，嘉年是以无缘参与，只能经营较小地盘。
1981年，嘉年地产一来错误估计形势。
二来早期的投资相继回流，因而继续大肆扩张。
及至1982年地产大跌，嘉年的发展计划已出现严重亏损。
1983年3月，嘉年集团爆发财务危机，被迫在股市停牌，宣布清盘，一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。
比嘉年倒闭更具震撼性的。
是曾经名噪一时的佳宁、益大集团的覆灭。
佳宁集团由陈松青创办，崛起于70年代后期。
1979年底，佳宁高价收购上市公司美汉企业控制性股权，将其易名为佳宁置业，作为集团的上市旗舰，令佳宁名震香江的是著名的金门大厦交易。
1980年1月，佳宁宣布与钟氏家族的钟正文合作。
以9.98亿元价格向置地购入位于金钟的金门大厦，而该大厦是置地在一年前以7.15亿元向怡和购入的。
1981年9月，佳宁宣布以16.8亿元价格。
将金门大厦转售予林秀峰兄弟的百宁顺集团。
不到1年时间获利数亿元（事后证明该项交易从未完成），这时佳宁置业成为香港股坛上光芒四射的新星，1981年底市值达39.21亿元，成为香港股市中仅次于置地、长实、新世界、新地的第五大地产公司。
透过发行新股及向银行借贷，展开大规模的收购。
到1982年中巅峰时期，佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团，旗下附属公司多达100家，涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。
不过，佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后。
并未能及时巩固已取得的成绩。
或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。
1982年，佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。
同年11月，佳宁的主要合作.者益大投资清盘，公司主席钟正文潜逃离港，遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。
1983年1月，佳宁集团3家上市公司停牌，试图重组债务。
同年9月，香港警方搜查马来西亚裕民财务公司。
发现佳宁对裕民财务的负债庞大，而且与佳宁的账目不符，遂对佳宁展开大规模的搜查。
其后，陈松青被捕，佳宁的重组计划被粉碎。
显赫一时的佳宁王国正式瓦解，为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。
香港的这次大崩溃，让很多有实力的大公司破产清盘。
对于实力强大的赵卫东旗下的财团来说，这又是一次饕餮大宴，将收获累累硕果。
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